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房企三季报发布地产行业马太效应更严重了洗牌发表于: 2019-05-24 15:36

  相比于半年报、年报,一季报和三季报向来不太被(媒体)所重视,因为后者既没有业绩发布会,更没有霸道总裁的段子,很难引起媒体和大众•□▼◁▼的兴趣。

  因为各房企都需要在年报公布(次年三四月公布)之前,就要制定第二年的目标和计划。虽然计划经常赶不上变化,但是目标定得太离谱,还是容易掉坑。今年,除了数百家中小房企破产之外,还有数家百强房企也深陷泥沼,值得全行业重视。

  最近,所有上市房企的三季报均已公布,下面明源君就结合上市房企三季报的情况,及当下的形势进行剖析,希望对各房企看清形势、制定计划有帮助。

  根据公告,今年9月份,中国恒大实现了约831.1亿元的合约销售金额,相比8月份增长了73.8%,较去年同期增长约31.9%,刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。

  这一定程度上得益于恒大抢跑,于8月20日推出“全国532楼盘,闪购7.8折”的促销活动,“全员营销季”的海报刷屏朋友圈。结合整体的惨淡,这似乎透露出一个信号:金九银十只是对中小房企消失了,对大房企还是有的。事实上,10月份,恒大就打破了自己此前的纪录,合约销售金额达到了903亿元。

  三季报同样将这些信息显露无疑。不过,由于大部分港股上市企业只公布半年报和年报,因此下面只能以A股上市房企为例。

  数据显示,近140家A股上市房企,八成以上房企盈利,其中,90家房企净利润过亿,3家房企净利润过百亿。

  自2016年12月,中央经济工作★▽…◇会议定调“房住不炒”之后,房地产行业增速明显放缓,行业内部竞争激烈,头部企业、中小企业发展呈现“冰水火”三重天!

  头部房企无论是营收还是利润,均保持较高的增长,呈现出强者恒强的态势。万科、绿地控股、保利地产连续第6年稳居三季报营收、净利润前三甲(如下图所示)。

  并且,上述三家企业前三季净利润的同比增幅均保持在30%以上,与2018年同期相比,增速有所加▪•★快,保利地产增速达18.04个百分点。

  部分房企甚至与上半年相比,也出现了很高的增幅。比如中南建设,今年上半年归属母公司的净利润增长为41.55%,今年第三季度则为179.81%!

  这些企业,是整个行业的王者。因此,在别人哀嚎◇=△▲之时,他们甚至还敢逆势扩张。比如宣布要“重回前三”的保利地产,今年1-9月拿地金额为865亿元,位列第三(数据来源于中指院),其于7月在地产融资一片哀鸿之声中拿下150亿公司债券批复,这不是一般企业能有的。再比如,近几年,规模狂飙突进的金科,也在大肆扫货,为明年冲2000亿做准备。

  当然,几家欢乐几家愁,虽然大家都知道房地产行业赚钱,但是在严厉的调控下,依然有24家A股上市房企亏损!

  24家亏损的房企中,亏损过亿的有6家,亏损逾千万的有13家,而这两组数据,在2018年同期分别为4家、9家。

  深陷债务危机并已提交破产申请的*ST华业,前三季亏损50.49亿,亏损额同比扩大3626%,为前三季亏损最大的房企,也是近10年来同期亏损最大的房企!

  这是一个越来越走向分化的市场——不少中小房企深陷危机,可大房企却依然在逆势扩张。

  根据国家统计局数据,去年9月全国商品房的销售均价为8727.67元/平方米,今年9月是9354.98元/平方米,同比上涨约7.2%。这个涨幅其实还是不错的,因为1999年至今,我国商品房的年复合增长率约8.4%(根据国家统计局数据计算得出)。

  可是,即便如此,分化的命运都已经不可避免了。事实上,即便◇•■★▼尚在盈利的房企,差距也在拉大。统计数据显示,前三◇…=▲季度,A股上市房企中利润下滑的达62家,其中同比降幅超100%的有20家!

  一些小房企,辛辛苦苦干了9个月,净利润只有几百万(比如ST山水894万、汇丽B462万、哈高科241万),这点钱还不够在一线城市买套像样的房子。

  如果再往细里看,即便是大房企,如果跟之前比,也有疲软之态。比如,如果以季度环比来看的线的净利润增速是负的;TOP10中仅有2家的净利润环比增速为正。部分房企的降幅高达百分八九十。

  这印证了孙宏斌的那句话,虽然外人看这个行业很土豪,似乎躺着都可以赚钱,但那样的日子已经一去不复返了,现在“要是挣□◁一个亿的话特别难,但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事,亏钱之后什么都没有。”

  除非你赚一把就拿钱走人,不干了。只要你还在继续干,就很难说自己到底是赚了还是亏了。

  即便是万科这样的公司,也感到▪▲□◁危机。在2018年度业绩发布会上,郁亮在现场回答媒体提问时就表示,当我们说“活下去”的时候,是对自己人说的。万科是危机感驱动的公司,而不是危机驱动的公司。

  郁亮今年3月曾表示,万科转型的标杆之一是微软,因为微软探索转型的过程值得学习而比尔盖茨最经典的名言之一就是:微软距离破产永远只有18个月!因为摩尔定▪…□▷▷•律,计算机的性能每隔18个月就将提●升一倍,价格下降一半。

  房地产行业不是什么高科技,但当前形势下,却更加脆弱。部分百强房企,明源君半年前对话其总裁等高管时,还听他们在描绘500亿和冲千亿的蓝图,虽然当时就对其目标有所质疑,但是仅仅几个月之后传出这些公司即将破产倒闭的消息时,还是感到十分诧异。

  因此,过去几个月各房企开启“全员营销”,下至最基层的员工上至副•●总裁,每个都有属于自己的指标,完不成任务,轻则被罚款,重则直接走人。

  730会议之后,恒大率先抢跑,大力促销抓▽•●◆回款,可谓明智之举!接下来面临的行情可能还会更糟,提早准备好粮草才能心中不慌。想要生存下去,得靠三板斧——销售、回款和现金流!

  事实上,即便是头部房企,在保住基本盘,保持地产开发业务稳步发展以外,也在谋求业绩增长的新动能。

  三季报显示,除了开发主业之外,诸如物业管理、基建、产业地产、商业运营管理等的营收对业绩的支撑也越来越大。

  比如,万科就在三季报中,阐述了其在物业服务、商业开发与运营、物流地产、租赁住宅业务上取得的新进展。

  绿地前三季度,包括会展场馆项目在内的基建产业实现的营收,更是超过了房地产主业——基建产业实现营业收 入 1389 亿元(内部抵消后),同比增长 38%;房地产主业实现营业◆◁•收入 1262 亿元,同比增长 21%。

  如果能上市,更是可解燃眉之急。碧桂园服务、雅生活服务等,上市之后,股价走势都十分强势。明源君注意到,今年已有5家物业企业在港交所上市,包括蓝光嘉宝服务、鑫苑物业、滨江服务、奥园健康、和泓服务。保利物业、时代邻里、兴业物联等也已向港交所提交了IPO资料。

  此前中国房地产市场有三年一个小周期的现象。因此,2016年930调控后,很多人认为,2017年“两会”之后调控就会放松,落空之后觉得“十九大”之后会放松,再次落空后又期待2018年“两会”之后放松最近一次是寄希望于今年下半年放松,结果迎来的却是融资的进一步收紧,以及730中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”!

  过去轮番出现的三小周期,在“房住不炒”的高压下已经消失于无形,这次真的不一样了!

  因此,孙宏斌最近在民生银行的不动产金融年会上说,改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次的调控。

  除个别年份外,整个行业每年都有不小的增量——市场规模从1998年的2500亿,增加到2018年的15万亿,增加了60倍,年复合增速达到23%,这样★◇▽▼•的速度,以后别想了。

  这意味着,整个行业的玩家,每年都只能在争夺一个同样大小的蛋糕(可能每年还会增或减一点,但幅度会很小),存量争夺战中,你抢到的每一口肉,都是从别人嘴里夺走的

  从停房地产信托(控制拿地),到查银行信贷(控制杠杆),总量控制的思路下,不管是信贷规模、放款路径、还是杠杆水平,都将在掌控之中。

  今后负债总量管理情况下,想增加负债是几乎不可能的,这种管理下,这个行业的杠杆肯定在下降。

  前两年去杠杆的大潮下,各类金控平台“大资管”南柯一梦,兴风作浪的大鳄们纷纷被打回原形,更何况是负债率高企的房企。

  去杠杆,最先死的就是中小房企,因为没有太多腾挪的空间。那谁去收中小房企▼▲的尸?答案显然是大房企。

  前几天,孙宏斌在民生不动产金融年会上就明确表示,建议银行▷•●支持头部房企(百强),支持并购。

  虽然其表示“建议了也没用”,但明源君倒是对此比较乐观。因为,对于负债率这么高的行业来说,一家略上规模的企业倒闭,风险的传染性和涉及面是比较广的,不仅涉及经济还涉及民生(就业等),而收并购是解决风险最最快的方法。

  因为,有业内人士调侃说,孙宏斌最近在民生不动产金融峰会上说的“放弃幻想”,是说给整个行业的建议,更是说给中小房企的建议——放弃幻想,速速卖我!从今年的一季报、半年报,再到三季报不断分化的业绩来○▲-•■□看,这即便不是孙总的想法,但也会是事实。虽然“我命由我不由天”听起来很燃,但也还有一句话“任何人都无法与趋势为敌”。

  当然,也不是一点生机都没有。前不久,郁亮在媒体交流会上就表示,“不将房地产作为刺激经济手段,给了房地产稳定发展、可预测的一种环境。在这种环境△▪▲□△▲●…△下,我们可以做一些长期的安排,如果行业处于波动状态,很难做一些长期投资的安排。”

  什么是长期的投资安排?每家房企都会有不同的答案,但答案绝不仅仅是房地产开发。而这里面,或许就藏着中小房企突围的密码,也有大中型房企业绩增长的新动能。(作者:明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强)

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